1.Planlægning og gennemførelse af byggearbejder

For enhver andelsboligforening er det vigtigt at have overblik over den løbende vedligeholdelse af bygningen og dens installationer og tilbehør. Omfanget af de nødvendige vedligeholdelsesarbejder vil selvfølgelig være afhængig af bygningens alder, og af tidligere tiders omhyggelighed med vedligehold og reparationer. I ældre ejendomme, der er overtaget fra privat udlejer, slås foreningen ofte med tidligere ejeres forsømmelser gennem menneskealdre, og vedligeholdel­sesomkostningerne bliver her ofte foreningens største driftsomkostning. I nybyggeri og ejendomme, der netop har været gennem byfornyelse eller lignende, bør problemerne ikke være så omfattende. Ofte viser det sig dog også her, at der er fejl i byggeriet, fx valg af forkerte materialer eller konstruktioner, og man kan ikke altid regne med at kunne vælte omkostningerne ved udbedring over på forsømmelige entreprenører, rådgivere mv. I forbindelse med nybyggeri vil det desuden forekomme, at man efter en periode ønsker at foretage forandringer, ny- eller tilbygninger i større omfang, og også her bliver problematikken omkring byggeriets planlægning og gennemførelse selvfølgelig tilsvarende interessant.

Vind og vejr samt bygningernes daglige brug bevirker, at bygningen løbende nedslides; tage bliver utætte, mørtel i murværket vaskes bort, kloakker stopper til osv. Hvis man ikke griber ind med henblik på at bringe standarden tilbage til udgangspunktet, vil forfaldet accelerere.

De fleste lidt ældre foreninger vil have gjort nogle økonomisk smertelige erfaringer med gennemfø­relsen og styringen af blot lidt større byggearbejder.

For det første må man gøre sig klart, at da bygge- og anlægssektoren i høj grad er konjunkturbe­stemt, vil et firma ofte i en "død" periode påtage sig opgaver, der ligger på grænsen af, hvad man magter, eller som tilbydes udført til en urealistisk lav pris. Medmindre aftalegrundlaget her er i orden og byggestyringen effektiv, vil det med stor sandsynlighed gå galt. Enten bliver det udførte arbejde af ringe kvalitet og må efter kort tid gøres om, eller arbejdet kommer måske slet ikke til udførelse.

For det andet vil de færreste foreninger internt råde over ressourcer, erfaring og viden til at tilvej­ebringe et forsvarligt aftalegrundlag i forbindelse med byggearbejder eller til på egen hånd at vare­tage de funktioner, der påhviler en bygherre.

Ved væsentlige forandringer og ombygninger, der involverer en stor del af klimaskærmen samt samtidig udskiftning af kedel eller fyr, skal man som forening være opmærksom på bygningsreglementet af 2018, hvorefter man ved sådanne forandringer/ombygninger skal indføre en stor del energiforanstaltninger. Hvad dette konkret betyder for foreningen, skal man tage med sin rådgiver, inden en sådan proces igangsættes.

Konklusionen er, at der i forbindelse med ethvert større arbejde bør søges ekstern bistand, teknisk bistand hos ingeniør eller arkitekt afhængig af arbejdets art, samt juridisk og økonomisk bistand hos advokat eller administrator med erfaring inden for bygge- og anlæg.

Indhold

1.1. Småarbejder

1.2. Faste håndværkere

1.3 Brug af fagfolk ved større arbejder